L’assemblea è l’organo decisionale del condominio.
Le sue deliberazioni guidano la vita condominiale, vincolando sia l’amministratore che l’eventuale minoranza dissenziente.
Tuttavia, non sempre un voto “a maggioranza” è sufficiente a produrre una decisione valida. Il codice civile prevede regole dettagliate per formare la volontà condominiale, cercando un equilibrio tra i diritti dei condomini.
Di seguito, una breve guida “da assemblea” per tenere sotto controllo il suo corretto svolgimento e capire con immediatezza se una delibera è stata approvata senza la necessaria maggioranza.
La normativa sul condominio prevede tre possibili soglie da verificare per la legittimità di una deliberazione, che deve essere approvata da una determinata quota di
In generale e salvo patto contrario:
Quando la legge prevede che una deliberazione sia valida al raggiungimento di determinate quote del valore dell’edificio, è necessario
Il codice prevede un principio “democratico” per la gestione del condominio.
A differenza della materia societaria o della comunione, il soggetto che sia titolare di una “quota di maggioranza” -in questo caso, l’unico proprietario di una o più unità immobiliari di valore pari alla maggioranza richiesta dalla legge– non può decidere “da solo”, superando l’eventuale dissenso di tutti gli altri condomini “di minoranza”.
Per mitigare il “peso” della proprietà, il codice prevede infatti che debba essere raggiunta anche una determinata quota di “partecipanti”, intesa quindi come maggioranza dei condomini, a prescindere dal valore delle unità immobiliari.
Per la stessa ragione, l’approvazione di una delibera richiede l’approvazione dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, a prescindere da qualsiasi valutazione sul valore delle relative unità immobiliari.
La volontà del condominio deve quindi essere espressa dalla maggioranza di chi è intervenuto all’assemblea, che deve rappresentare contemporaneamente una determinata quota dei complessivi condomini, anche non intervenuti, e una determinata quota del valore delle unità immobiliari componenti il condominio, quote variabili a seconda del tipo di decisione.
La regolarità dell’assemblea è un prerequisito fondamentale per la valida approvazione di ogni delibera.
La disciplina è contenuta nell’art. 1136 del codice civile, che prevede delle soglie diverse in prima e in seconda convocazione.
Nell’impianto del codice, l’assemblea dovrebbe tenersi e deliberare nella prima data indicata, relegando la necessità di una “seconda convocazione” a casi eccezionali.
Nella prassi, le minori soglie previste sia per la costituzione dell’assemblea che per l’approvazione delle deliberazioni hanno trasformato la seconda convocazione nella sede “normale” in cui si svolge l’assemblea.
L’assemblea è regolarmente costituita se intervengono abbastanza condomini da rappresentare:
L’assemblea è regolarmente costituita se intervengono abbastanza condomini da rappresentare almeno:
L’art. 1136 del codice civile prevede che
Il codice civile prevede una lunga serie di deroghe con la necessità di specifiche maggioranze, anche in seconda convocazione, come indicate nel prosieguo della pagina.
Vanno ricordate, per importanza, tra le deliberazioni da approvare secondo la regola generale, quelle riguardanti:
Per alcune materie, come anticipato, è necessaria una maggioranza qualificata.
Elenchiamo innanzitutto i casi in cui (art. 1136, co. 2) la delibera dev’essere approvata, anche in seconda convocazione, con le stesse maggioranze richieste per l’approvazione in prima convocazione, e quindi con un numero di voti che rappresenti
Il regolamento condominiale è il testo fondamentale per la gestione del condominio, le sue disposizioni integrano e (dove possibile) sostituiscono quelle previste dalla legge.
Il regolamento è contrattuale se, contemporaneamente:
Le modifiche alle disposizioni con valore contrattuale possono essere prese solo all’unanimità.
Per tutte le altre modifiche al regolamento, riguardanti la gestione e disciplina della vita condominiale, si applica la maggioranza qui indicata.
Il codice prescrive la maggioranza indicata
Nulla viene specificato, come anticipato, per la conferma dell’amministratore, che pure rientra espressamente nelle attribuzioni dell’assemblea (art. 1135, co. 1, n. 1). L’interpretazione preferibile, alla luce della lettera del codice, porterebbe a ritenere che per la semplice conferma sia sufficiente la maggioranza prevista per la normale assemblea in seconda convocazione. La questione è comunque dibattuta.
Per le materie che rientrano nelle sue attribuzioni (per esempio la riscossione dei contributi dai condomini morosi), l’amministratore può agire o resistere in giudizio senza che sia necessaria l’autorizzazione assembleare.
L’amministratore rappresenta comunque il condominio in via generale, pertanto è a lui che verranno notificati eventuali atti giudiziari e dovrà essere lui a instaurare le iniziative giudiziali per tutelare il condominio, anche per le materie che esorbitano le sue attribuzioni.
In questo caso è necessario informare l’assemblea, che delibererà con la maggioranza indicata.
Se si verifichino attività, da condomini o terzi, che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle parti comuni
In generale, le innovazioni richiedono una maggioranza particolarmente gravosa, come indicato nel prosieguo della pagina.
Il legislatore ha però ritenuto che alcune innovazioni dovessero essere considerate di interesse generale: di conseguenza, per la loro approvazione è stata ritenuta sufficiente la maggioranza pari alla metà del valore, qui trattata.
Si tratta degli interventi riguardanti
Il comma citato prevede l’autorizzazione dell’assemblea all’amministratore a partecipare a programmi e iniziative territoriali
L’assemblea può nominare, con la maggioranza indicata, un revisore che verifichi la contabilità del condominio, per una o più annualità determinate.
Anche per la materia condominiale è necessario un tentativo di mediazione prima di procedere con il giudizio.
L’assemblea deve approvare con la maggioranza indicata
Un unico condominio potrebbe racchiudere più gruppi di unità sostanzialmente autonomi l’uno dall’altro.
Per esempio, questo potrebbe accadere nei complessi immobiliari realizzati dallo stesso costruttore, con molteplici costruzioni realizzate nello stesso contesto che, per semplicità, sono state gestite inizialmente come unico condominio.
In simili casi, il legislatore permette lo scioglimento dell’originario condominio, con suddivisione in distinte realtà condominiali. Questo, anche nel caso in cui rimangano alcuni beni comuni (per esempio parchi, parcheggi o cortili), sui quali si creerà un rapporto di “supercondominio”.
Lo scioglimento può essere disposto dall’autorità giudiziaria (su ricorso di almeno un terzo dei comproprietari della parte di condominio per la quale si chiede la separazione) o deliberato dall’assemblea con la maggioranza indicata.
Le tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, sono uno strumento fondamentale per determinare i poteri decisionali dei condomini e ripartire le spese.
Possono essere pattuite dai condomini secondo particolari criteri ma, in mancanza di apposito accordo, vanno determinate in modo tecnico, moltiplicando i volumi delle unità immobiliari per coefficienti che tengano conto dell’altezza, luce, panorama visibile ed altri elementi oggettivi.
Per modificare questi valori è normalmente necessaria l’unanimità dei condomini.
Le tabelle redatte secondo i criteri tecnici potrebbero però risultare diverse rispetto ai valori reali, per
In questo caso, la modifica delle tabelle non modifica gli accordi tra i condomini, diventa invece necessaria per riportare i valori tabellari in coincidenza con quelli reali.
Viene quindi prevista la possibilità di
Proseguiamo con le ipotesi in cui (art. 1136, co. 5) la delibera dev’essere approvata con un numero di voti che rappresenti
Si tratta di modifiche o integrazioni ai beni comuni, svolte nell’interesse comune e senza alterare la destinazione d’uso dei beni esistenti.
Sono quindi dei miglioramenti ai beni esistenti, oppure nuovi beni o impianti installati a favore dei condomini.
Come visto sopra, alcune innovazioni vengono facilitate dal legislatore.
In tutti gli altri casi, è invece necessaria la maggioranza dei due terzi in esame.
L’articolo 1122 bis del codice civile prevede che, in via generale e salve le eventuali specifiche regole previste dal regolamento condominiale, ogni condomino possa installare sulle parti comuni impianti a servizio della propria unità immobiliare per
Quando l’installazione renda necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve però informare l’assemblea.
Per l’installazione, in ogni caso non è necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea. Questa però, con la maggioranza indicata, può
Come visto sopra, è possibile dividere un condominio in più realtà condominiali.
La deliberazione va presa con la maggioranza in esame quando, per procedere alla divisione,
Quando più realtà condominiale abbiano dei beni in comune tra loro, si forma su questi un rapporto di “supercondominio“.
La gestione del supercondominio non differisce da quella di un normale condominio, salvo per un particolare. Quando i partecipanti sono più di sessanta, le distinte realtà condominiali devono nominare dei “rappresentanti” per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore del supercondominio.
La nomina viene effettuata da ciascun condominio con la maggioranza in esame.
L’assemblea può anche deliberare, nell’interesse comune, il mutamento di destinazione d’uso di alcuni beni condominiali.
Si pensi al mutamento di un cortile in piscina, oppure all’attribuzione di nuove funzioni all’alloggio prima destinato al portiere.
In questo caso, è innanzitutto necessario un procedimento aggravato per assicurare l’informazione dei condomini.
Tra l’altro, l’avviso di convocazione dev’essere
La deliberazione richiede una maggioranza particolarmente elevata, con il voto favorevole di