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L’assemblea è l’organo decisionale del condominio.
Le sue deliberazioni guidano la vita condominiale, vincolando sia l’amministratore che l’eventuale minoranza dissenziente.
Tuttavia, non sempre un voto “a maggioranza” è sufficiente a produrre una decisione valida. Il codice civile prevede regole dettagliate per formare la volontà condominiale, cercando un equilibrio tra i diritti dei condomini.
Di seguito, una breve guida “da assemblea” per tenere sotto controllo il suo corretto svolgimento e capire con immediatezza se una delibera è stata approvata senza la necessaria maggioranza.
Premessa: valore dell’edificio, partecipanti e intervenuti
La normativa sul condominio prevede tre possibili soglie da verificare per la legittimità di una deliberazione, che deve essere approvata da una determinata quota di
- valore dell’edificio
- partecipanti al condominio
- intervenuti all’assemblea
Il valore dell’edificio
In generale e salvo patto contrario:
- il diritto di ogni condomino sulle parte comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (v. art. 1118 c.c.);
- il valore di ogni unità immobiliare è espresso in millesimi, indicati in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Quando la legge prevede che una deliberazione sia valida al raggiungimento di determinate quote del valore dell’edificio, è necessario
- sommare il valore delle unità immobiliari di cui sono titolari i condomini favorevoli;
- verificare se tale valore raggiunge la quota prescritta per la delibera.
I partecipanti al condominio
Il codice prevede un principio “democratico” per la gestione del condominio.
A differenza della materia societaria o della comunione, il soggetto che sia titolare di una “quota di maggioranza” -in questo caso, l’unico proprietario di una o più unità immobiliari di valore pari alla maggioranza richiesta dalla legge– non può decidere “da solo”, superando l’eventuale dissenso di tutti gli altri condomini “di minoranza”.
Per mitigare il “peso” della proprietà, il codice prevede infatti che debba essere raggiunta anche una determinata quota di “partecipanti”, intesa quindi come maggioranza dei condomini, a prescindere dal valore delle unità immobiliari.
Gli intervenuti all’assemblea
Per la stessa ragione, l’approvazione di una delibera richiede l’approvazione dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, a prescindere da qualsiasi valutazione sul valore delle relative unità immobiliari.
La volontà del condominio deve quindi essere espressa dalla maggioranza di chi è intervenuto all’assemblea, che deve rappresentare contemporaneamente una determinata quota dei complessivi condomini, anche non intervenuti, e una determinata quota del valore delle unità immobiliari componenti il condominio, quote variabili a seconda del tipo di decisione.
Le quote per la regolare costituzione dell’assemblea
La regolarità dell’assemblea è un prerequisito fondamentale per la valida approvazione di ogni delibera.
La disciplina è contenuta nell’art. 1136 del codice civile, che prevede delle soglie diverse in prima e in seconda convocazione.
Nell’impianto del codice, l’assemblea dovrebbe tenersi e deliberare nella prima data indicata, relegando la necessità di una “seconda convocazione” a casi eccezionali.
Nella prassi, le minori soglie previste sia per la costituzione dell’assemblea che per l’approvazione delle deliberazioni hanno trasformato la seconda convocazione nella sede “normale” in cui si svolge l’assemblea.
In prima convocazione
L’assemblea è regolarmente costituita se intervengono abbastanza condomini da rappresentare:
- la maggioranza dei partecipanti al condominio
- i due terzi del valore dell’edificio
In seconda convocazione
L’assemblea è regolarmente costituita se intervengono abbastanza condomini da rappresentare almeno:
- un terzo dei partecipanti al condominio
- un terzo del valore dell’edificio
Le possibili maggioranze
La regola generale: un terzo del valore in seconda convocazione
Maggioranze
L’art. 1136 del codice civile prevede che
- in prima convocazione, per la valida approvazione di una delibera sia necessario il voto
- della maggioranza degli intervenuti
- che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio
- in seconda convocazione, per la valida approvazione di una delibera sia necessario il voto
- della maggioranza degli intervenuti
- che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio
Quali deliberazioni rientrano nella regola generale
Il codice civile prevede una lunga serie di deroghe con la necessità di specifiche maggioranze, anche in seconda convocazione, come indicate nel prosieguo della pagina.
Vanno ricordate, per importanza, tra le deliberazioni da approvare secondo la regola generale, quelle riguardanti:
- l’approvazione del preventivo delle spese e della relativa ripartizione
- l’approvazione del rendiconto annuale e l’impiego dell’eventuale residuo
- la gestione ordinaria delle parti comuni
- secondo un orientamento, la conferma dell’amministratore già nominato
- Il codice è incerto sul punto. Secondo un altro orientamento, è necessaria la stessa maggioranza prevista per la sua nomina.
Approvazione dalla metà del valore
Per alcune materie, come anticipato, è necessaria una maggioranza qualificata.
Elenchiamo innanzitutto i casi in cui (art. 1136, co. 2) la delibera dev’essere approvata, anche in seconda convocazione, con le stesse maggioranze richieste per l’approvazione in prima convocazione, e quindi con un numero di voti che rappresenti
- la maggioranza degli intervenuti
- almeno metà del valore dell’edificio
Approvazione e modifica del regolamento condominiale
Il regolamento condominiale è il testo fondamentale per la gestione del condominio, le sue disposizioni integrano e (dove possibile) sostituiscono quelle previste dalla legge.
Il regolamento è contrattuale se, contemporaneamente:
- nasce per approvazione unanime di tutti i condomini o per volontà dell’unico proprietario dell’edificio prima della cessione delle unità immobiliari
- limita o regola i diritti individuali dei condomini sulle parti comuni o sulle singole unità immobiliari, o attribuisce diritti a terzi sulle parti comuni, in deroga alle disposizioni di legge
Le modifiche alle disposizioni con valore contrattuale possono essere prese solo all’unanimità.
Per tutte le altre modifiche al regolamento, riguardanti la gestione e disciplina della vita condominiale, si applica la maggioranza qui indicata.
Nomina e revoca dell’amministratore
Il codice prescrive la maggioranza indicata
- per la nomina dell’amministratore
- per la sua revoca
Nulla viene specificato, come anticipato, per la conferma dell’amministratore, che pure rientra espressamente nelle attribuzioni dell’assemblea (art. 1135, co. 1, n. 1). L’interpretazione preferibile, alla luce della lettera del codice, porterebbe a ritenere che per la semplice conferma sia sufficiente la maggioranza prevista per la normale assemblea in seconda convocazione. La questione è comunque dibattuta.
Gestione delle liti per materie che esorbitano dalla competenza dell’amministratore
Per le materie che rientrano nelle sue attribuzioni (per esempio la riscossione dei contributi dai condomini morosi), l’amministratore può agire o resistere in giudizio senza che sia necessaria l’autorizzazione assembleare.
L’amministratore rappresenta comunque il condominio in via generale, pertanto è a lui che verranno notificati eventuali atti giudiziari e dovrà essere lui a instaurare le iniziative giudiziali per tutelare il condominio, anche per le materie che esorbitano le sue attribuzioni.
In questo caso è necessario informare l’assemblea, che delibererà con la maggioranza indicata.
Tutela delle destinazioni d’uso
Se si verifichino attività, da condomini o terzi, che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle parti comuni
- sia l’amministratore che i singoli condomini possono diffidare l’esecutore
- possono inoltre convocare l’assemblea affinché deliberi, con la maggioranza indicata, le modalità per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie
Innovazioni facilitate
In generale, le innovazioni richiedono una maggioranza particolarmente gravosa, come indicato nel prosieguo della pagina.
Il legislatore ha però ritenuto che alcune innovazioni dovessero essere considerate di interesse generale: di conseguenza, per la loro approvazione è stata ritenuta sufficiente la maggioranza pari alla metà del valore, qui trattata.
Si tratta degli interventi riguardanti
- opere e interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti
- l’eliminazione delle barriere architettoniche
- il contenimento del consumo energetico degli edifici
- la produzione di energia da fonti rinnovabili
- la realizzazione di parcheggi a servizio delle unità immobiliari
- gli impianti centralizzati per la ricezione di flussi informativi e i relativi collegamenti
- gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Autorizzazione all’amministratore a partecipare ai progetti previsti dall’art. 1135 co. 3
Il comma citato prevede l’autorizzazione dell’assemblea all’amministratore a partecipare a programmi e iniziative territoriali
- promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati
- anche mediante opere
- di risanamento delle parti comuni degli immobili
- o di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica
- al fine di favorire
- il recupero del patrimonio edilizio esistente
- la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato
Nomina del revisore
L’assemblea può nominare, con la maggioranza indicata, un revisore che verifichi la contabilità del condominio, per una o più annualità determinate.
Partecipazione a procedimenti di mediazione e approvazione delle proposte formulate
Anche per la materia condominiale è necessario un tentativo di mediazione prima di procedere con il giudizio.
L’assemblea deve approvare con la maggioranza indicata
- la partecipazione dell’amministratore al tentativo di mediazione
- l’eventuale proposta formulata per conciliare la controversia (in mancanza dell’approvazione richiesta, la proposta si intende rigettata)
Scioglimento del condominio
Un unico condominio potrebbe racchiudere più gruppi di unità sostanzialmente autonomi l’uno dall’altro.
Per esempio, questo potrebbe accadere nei complessi immobiliari realizzati dallo stesso costruttore, con molteplici costruzioni realizzate nello stesso contesto che, per semplicità, sono state gestite inizialmente come unico condominio.
In simili casi, il legislatore permette lo scioglimento dell’originario condominio, con suddivisione in distinte realtà condominiali. Questo, anche nel caso in cui rimangano alcuni beni comuni (per esempio parchi, parcheggi o cortili), sui quali si creerà un rapporto di “supercondominio”.
Lo scioglimento può essere disposto dall’autorità giudiziaria (su ricorso di almeno un terzo dei comproprietari della parte di condominio per la quale si chiede la separazione) o deliberato dall’assemblea con la maggioranza indicata.
Rettifica delle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, sono uno strumento fondamentale per determinare i poteri decisionali dei condomini e ripartire le spese.
Possono essere pattuite dai condomini secondo particolari criteri ma, in mancanza di apposito accordo, vanno determinate in modo tecnico, moltiplicando i volumi delle unità immobiliari per coefficienti che tengano conto dell’altezza, luce, panorama visibile ed altri elementi oggettivi.
Per modificare questi valori è normalmente necessaria l’unanimità dei condomini.
Le tabelle redatte secondo i criteri tecnici potrebbero però risultare diverse rispetto ai valori reali, per
- errori nella redazione
- modifiche significative (tali da alterare il valore proporzionale di un’unità per almeno un quinto) nello stato di fatto del condominio o di una sua parte
In questo caso, la modifica delle tabelle non modifica gli accordi tra i condomini, diventa invece necessaria per riportare i valori tabellari in coincidenza con quelli reali.
Viene quindi prevista la possibilità di
- agire in giudizio per la rettifica
- disporla con deliberazione assembleare a maggioranza degli intervenuti pari ad almeno metà del valore dell’edificio
Approvazione da due terzi del valore
Proseguiamo con le ipotesi in cui (art. 1136, co. 5) la delibera dev’essere approvata con un numero di voti che rappresenti
- la maggioranza degli intervenuti
- e almeno i due terzi del valore dell’edificio
Innovazioni
Si tratta di modifiche o integrazioni ai beni comuni, svolte nell’interesse comune e senza alterare la destinazione d’uso dei beni esistenti.
Sono quindi dei miglioramenti ai beni esistenti, oppure nuovi beni o impianti installati a favore dei condomini.
Come visto sopra, alcune innovazioni vengono facilitate dal legislatore.
In tutti gli altri casi, è invece necessaria la maggioranza dei due terzi in esame.
Modalità per l’installazione di impianti di ricezione o produzione di energia non centralizzati
L’articolo 1122 bis del codice civile prevede che, in via generale e salve le eventuali specifiche regole previste dal regolamento condominiale, ogni condomino possa installare sulle parti comuni impianti a servizio della propria unità immobiliare per
- la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo
- la produzione di energia da fonti rinnovabili
Quando l’installazione renda necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve però informare l’assemblea.
Per l’installazione, in ogni caso non è necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea. Questa però, con la maggioranza indicata, può
- prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione
- imporre cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro architettonico
- subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia per gli eventuali danni
- suddividere tra i condomini lo spazio delle superfici comuni destinato all’installazione di impianti di produzione di energia
Scioglimento del condominio quando vi sia necessità di modificare lo stato di cose o opere
Come visto sopra, è possibile dividere un condominio in più realtà condominiali.
La deliberazione va presa con la maggioranza in esame quando, per procedere alla divisione,
- sia necessario modificare lo stato delle cose
- occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini
Nomina dei rappresentanti nel supercondominio
Quando più realtà condominiale abbiano dei beni in comune tra loro, si forma su questi un rapporto di “supercondominio“.
La gestione del supercondominio non differisce da quella di un normale condominio, salvo per un particolare. Quando i partecipanti sono più di sessanta, le distinte realtà condominiali devono nominare dei “rappresentanti” per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore del supercondominio.
La nomina viene effettuata da ciascun condominio con la maggioranza in esame.
Approvazioni dai quattro quinti del valore e dei partecipanti: il mutamento di destinazione d’uso
L’assemblea può anche deliberare, nell’interesse comune, il mutamento di destinazione d’uso di alcuni beni condominiali.
Si pensi al mutamento di un cortile in piscina, oppure all’attribuzione di nuove funzioni all’alloggio prima destinato al portiere.
In questo caso, è innanzitutto necessario un procedimento aggravato per assicurare l’informazione dei condomini.
Tra l’altro, l’avviso di convocazione dev’essere
- dettagliato per quanto riguarda le parti e le modalità della trasformazione
- consegnato con almeno venti giorni di anticipo ai condomini
- ed esposto per almeno trenta giorni consecutivi negli spazi dedicati o, in mancanza nei locali di maggiore uso
La deliberazione richiede una maggioranza particolarmente elevata, con il voto favorevole di
- quattro quinti dei partecipanti al condominio
- quattro quinti del valore dell’edificio