La ripartizione delle spese è sempre un momento delicato nella gestione di un condominio. L’attenzione diventa ancora più alta quando, al posto delle spese ordinarie, debbano essere divise tra i condomini oneri di natura straordinaria, per manutenzione o riparazione.
Le tabelle millesimali di proprietà, che normalmente guidano la vita del condominio, non sono sempre la soluzione corretta. Spesso è necessario capire se un bene condominiale serve l’intero complesso o solo alcune unità dell’edificio.
La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 13229 del 2019 risolve alcuni dubbi nella materia. Per comprenderne la portata, sono opportune alcune coordinate preliminari.
L’art 1123 del Codice Civile è la norma fondamentale per la suddivisione delle spese fra i condomini.
Il primo comma dell’articolo stabilisce, come regola generale, che le spese necessarie per
sono suddivise tra i condomini, salvo patto contrario, proporzionalmente al valore delle rispettive proprietà.
Normalmente la ripartizione avviene utilizzando le cosiddette “tabelle millesimali”, elenchi che riportano la quota di valore delle singole unità immobiliari all’interno del condominio.
Il comma 2 dell’art. 1123 prevede che, se le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
L’uso cui si riferisce la norma è quello “potenziale”: non rileva che un condomino utilizzi “di fatto” un bene condominiale meno degli altri ma che l’unità risulti “oggettivamente” destinata a utilizzare un bene in misura minore o maggiore.
L’esempio più evidente di differenza nell’uso potenziale riguarderebbe scale e ascensori, destinati “per natura” a servire in misura maggiore i piani più alti rispetto a quelli più bassi. Il legislatore ha però previsto per questi un’apposita disciplina, più dettagliata rispetto alla regola generica prevista dall’art. 1123, comma 2 (v. oltre).
Il terzo comma dell’art. 1123 stabilisce che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Il caso è quello del cosiddetto “condominio parziale” (v. oltre).
Gli articoli 1124, 1125 e 1126 dettano una disciplina specifica per alcuni dei beni sulla cui gestione avrebbero potuto sorgere più dubbi applicativi.
Queste regole, a ben vedere, applicano e specificano i principi previsti dal secondo e terzo comma dell’art. 1123.
L’art. 1124 prevede che la spesa per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori è ripartita:
L’art. 1125 prevede per questi una suddivisione tra le spese di
Il lastrico solare, anche quando può essere utilizzato solo da uno o più condomini, rimane comunque destinato inevitabilmente alla copertura dell’edificio, a vantaggio di tutte le unità sottostanti.
Per questo, la spesa viene qui divisa dall’art. 1126
Va ricordato che un “condominio” inizia a esistere, in mancanza di accordo contrario, tutte le volte che più unità immobiliari condividano parti necessarie o destinate all’uso comune.
Quando l’unico proprietario di un edificio cede a un terzo un’unità immobiliare situata al suo interno:
Questi effetti si verificano in via automatica, senza che il contratto debba farealcun cenno all’esistenza degli specifici beni condominiali.
Lo stesso principio di automaticità, per cui un bene diventa “condominiale” nel momento in cui è necessario o destinato all’uso comune tra più unità immobiliari, si applica ai beni destinati a servire solo una parte del condominio.
In mancanza di diverso accordo, sul bene si forma per natura e automaticamente un condominio parziale, con un doppio effetto:
Corollario e naturale conseguenza di quanto appena scritto è la regola prevista dall’art. 61 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile. Se oggetto del condominio “parziale” non sono solo alcuni impianti ma un insieme che possa costituire “edificio autonomo”, è possibile ottenerne la separazione dall’originario complesso condominiale, rendendolo un condominio a sé stante.
La separazione è possibile anche se rimangono alcune parti comuni tra i nuovi distinti condominii (v. art. 62 disp. att.). In questo caso, si formerà per queste parti un rapporto “supercondominio” (v. art. 1117 bis del codice civile), per la cui gestione si applicherà comunque la normativa dettata per la materia condominiale.
Dopo questa parentesi, possiamo approfondire la regola per cui, nell’ipotesi di “condominio parziale” su alcuni beni condominiali, solo i condomini effettivamente serviti dai beni sono tenuti alla spesa per la loro manutenzione e riparazione.
La previsione, per quanto logica, è evidentemente fonte di possibili controversie, soprattutto in mancanza di adeguata copertura assicurativa.
Secondo il comma in esame, i danni a impianti condominiali (elettrico, idrico, fognario e simili) nei tratti destinati a servire solo una parte delle unità immobiliari, senza alcun effetto per gli altri condomini, dovrebbero essere riparati solo a spese dei proprietari delle unità effettivamente servite.
Spesso, tuttavia, gli interventi risultano onerosi e ripartirne il costo tra una sola parte dei condomini può rendere l’esborso ancora più pesante.
A volte, inoltre, non è facile stabilire se un bene condominiale serva l’intero edificio o solo una sua parte.
In simili situazioni, è prevedibile che l’assemblea si divida tra
Qualunque decisione presa dall’assemblea potrebbe quindi essere impugnata dai condomini dissenzienti, con necessità di risolvere il dubbio in sede giudiziaria.
La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata su un caso che aveva diviso i giudici nei due gradi di merito, precisando alcune regole per definire meglio la distinzione tra condominio unico e condominio parziale.
Il condominio oggetto di controversia era formato da più edifici adiacenti tra loro, costituenti corpi autonomi separati da giunti tecnici, sovrastati da un camminamento comune.
L’assemblea deliberava dei lavori di rafforzamento di alcuni pilastri portanti, con pagamento posto a carico di tutti i condomini, ritenendo i beni di proprietà comune.
Un condomino impugnava la delibera. Il condomino dissenziente affermava, tra l’altro, che:
Il condomino impugnante riteneva che, per quanto sopra, gli oneri della spesa avrebbero essere suddivisi sulla base delle distinte funzioni del pilastro e pertanto:
Il primo grado di giudizio vedeva la vittoria del condomino impugnante.
La Corte di appello tuttavia, ribaltava l’esito e confermava che le spese dei lavori avrebbero dovuto essere ripartite fra tutti i condomini.
L’impugnante ricorreva quindi in Cassazione contro la decisione dei giudici di appello.
La Corte, con sentenza n. 13229/2019
Il condomino aveva contestato che il pilastro fosse un “bene comune” in quanto non citato nel contratto di compravendita.
La Corte ha però ricordato che le parti di un edificio indicate nell’art. 1117 del codice civile, tra cui “i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari“, sono beni comuni condominiali per natura e comunque si presumono tali.
Non è necessario inserirle in un contratto di acquisto perché su di esse si formi proprietà condominiale; è, all’opposto, necessario escluderle espressamente per evitarne la condominialità.
La Corte ricorda che
La norma non fa alcun cenno a un rapporto di prevalenza. Il rapporto di condominio parziale, con applicazione del terzo comma dell’art. 1123, sussiste per le parti dell’edificio destinate esclusivamente a servire solo alcune delle unità.
Se un’opera o impianto serve, anche solo in via accessoria, una parte comune -in questo caso il camminamento superiore dell’edificio- il bene va considerato condominiale e le spese per la sua manutenzione e riparazione andranno divise tra tutti i condomini secondo il valore della proprietà, come previsto dal primo comma dell’art. 1123 c.c.
2 Commenti finora
AntimoPubblicato il9:44 pm - Mag 25, 2020
In una ripartizione parziale esempio: totale condomini nr. 9, nr.5 condomini utilizzano una colonna fecale di un lato del palazzo la stessa sottoposta a riparazione . Per la ripartizione della spesa ho utilizzato la proporzione tenendo conto delle quote millesimali. E giusto ? Ringrazio per il vostro supporto.
Marco StradaPubblicato il9:04 am - Giu 5, 2020
Buongiorno.
Sì, ritengo corretto utilizzare le quote millesimali dei soli condomini che utilizzano un impianto per ripartire tra loro le relative spese.
Cordiali saluti.
Marco Strada