La ripartizione delle spese condominiali

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La ripartizione delle spese è sempre un momento delicato nella gestione di un condominio. L’attenzione diventa ancora più alta quando, al posto delle spese ordinarie, debbano essere divise tra i condomini oneri di natura straordinaria, per manutenzione o riparazione.

Le tabelle millesimali di proprietà, che normalmente guidano la vita del condominio, non sono sempre la soluzione corretta. Spesso è necessario capire se un bene condominiale serve l’intero complesso o solo alcune unità dell’edificio.

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 13229 del 2019 risolve alcuni dubbi nella materia. Per comprenderne la portata, sono opportune alcune coordinate preliminari.

La ripartizione delle spese: principi generali

Ripartizione secondo il valore della proprietà

L’art 1123 del Codice Civile è la norma fondamentale per la suddivisione delle spese fra i condomini.

Il primo comma dell’articolo stabilisce, come regola generale, che le spese necessarie per

  • la conservazione delle parti comuni dell’edificio
  • il loro utilizzo
  • la prestazione dei servizi nell’interesse comune
  • le innovazioni deliberate dalla maggioranza

sono suddivise tra i condomini, salvo patto contrario, proporzionalmente al valore delle rispettive proprietà.

Normalmente la ripartizione avviene utilizzando le cosiddette “tabelle millesimali”, elenchi che riportano la quota di valore delle singole unità immobiliari all’interno del condominio.

Ripartizione secondo l’uso

Il comma 2 dell’art. 1123 prevede che, se le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

L’uso cui si riferisce la norma è quello “potenziale”: non rileva che un condomino utilizzi “di fatto” un bene condominiale meno degli altri ma che l’unità risulti “oggettivamentedestinata a utilizzare un bene in misura minore o maggiore.

L’esempio più evidente di differenza nell’uso potenziale riguarderebbe scale e ascensori, destinati “per natura” a servire in misura maggiore i piani più alti rispetto a quelli più bassi. Il legislatore ha però previsto per questi un’apposita disciplina, più dettagliata rispetto alla regola generica prevista dall’art. 1123, comma 2 (v. oltre).

Beni a vantaggio solo di una parte dei condomini

Il terzo comma dell’art. 1123 stabilisce che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Il caso è quello del cosiddetto “condominio parziale” (v. oltre).

Cenni ai principali casi particolari

Gli articoli 1124, 1125 e 1126 dettano una disciplina specifica per alcuni dei beni sulla cui gestione avrebbero potuto sorgere più dubbi applicativi.

Queste regole, a ben vedere, applicano e specificano i principi previsti dal secondo e terzo comma dell’art. 1123.

Scale e ascensori

L’art. 1124 prevede che la spesa per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori è ripartita:

  • tra i soli proprietari delle unità servite dalla scala o ascensore;
  • per metà sulla base del valore delle unità immobiliari;
  • per l’altra metà, proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal suolo (si considerano “piani” anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, quando non siano di proprietà comune ).

Soffitti, volte e solai

L’art. 1125 prevede per questi una suddivisione tra le spese di

  • manutenzione e ricostruzione, divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani
  • copertura del pavimento, a carico del proprietario del piano superiore
  • intonaco, tinta e decorazione del soffitto, a carico del proprietario del piano inferiore.

Lastrici solari di uso esclusivo

Il lastrico solare, anche quando può essere utilizzato solo da uno o più condomini, rimane comunque destinato inevitabilmente alla copertura dell’edificio, a vantaggio di tutte le unità sottostanti.

Per questo, la spesa viene qui divisa dall’art. 1126

  • per un terzo, a carico di chi ne ha l’uso esclusivo;
  • per gli altri due terzi, a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Tra condominio e condominio parziale

L’esistenza del condominio

Va ricordato che un “condominioinizia a esistere, in mancanza di accordo contrario, tutte le volte che più unità immobiliari condividano parti necessarie o destinate all’uso comune.

Quando l’unico proprietario di un edificio cede a un terzo un’unità immobiliare situata al suo interno:

  • si forma un condominio in relazione a impianti, scale e le altre parti che l’art. 1117 del codice civile definisce “parti comuni”;
  • diventa necessario applicare le regole tipiche della materia condominiale per regolarne uso, modifiche e spese.

Questi effetti si verificano in via automatica, senza che il contratto debba farealcun cenno all’esistenza degli specifici beni condominiali.

Il condominio parziale

Lo stesso principio di automaticità, per cui un bene diventa “condominiale” nel momento in cui è necessario o destinato all’uso comune tra più unità immobiliari, si applica ai beni destinati a servire solo una parte del condominio.

In mancanza di diverso accordo, sul bene si forma per natura e automaticamente un condominio parziale, con un doppio effetto:

  • da un lato, si applica sul bene il regime di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1123 c.c., terzo comma;
  • specularmente, le decisioni sulla gestione del bene non spettano più alla complessiva assemblea condominiale ma solo al gruppo di condomini serviti dal bene.

Corollario e naturale conseguenza di quanto appena scritto è la regola prevista dall’art. 61 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile. Se oggetto del condominio “parziale” non sono solo alcuni impianti ma un insieme che possa costituire “edificio autonomo”, è possibile ottenerne la separazione dall’originario complesso condominiale, rendendolo un condominio a sé stante.

La separazione è possibile anche se rimangono alcune parti comuni tra i nuovi distinti condominii (v. art. 62 disp. att.). In questo caso, si formerà per queste parti un rapporto “supercondominio” (v. art. 1117 bis del codice civile), per la cui gestione si applicherà comunque la normativa dettata per la materia condominiale.

Il terzo comma dell’art. 1123 – dubbi e zone grigie

Dopo questa parentesi, possiamo approfondire la regola per cui, nell’ipotesi di “condominio parziale” su alcuni beni condominiali, solo i condomini effettivamente serviti dai beni sono tenuti alla spesa per la loro manutenzione e riparazione.

La previsione, per quanto logica, è evidentemente fonte di possibili controversie, soprattutto in mancanza di adeguata copertura assicurativa.

Secondo il comma in esame, i danni a impianti condominiali (elettrico, idrico, fognario e simili) nei tratti destinati a servire solo una parte delle unità immobiliari, senza alcun effetto per gli altri condomini, dovrebbero essere riparati solo a spese dei proprietari delle unità effettivamente servite.

Spesso, tuttavia, gli interventi risultano onerosi e ripartirne il costo tra una sola parte dei condomini può rendere l’esborso ancora più pesante.

A volte, inoltre, non è facile stabilire se un bene condominiale serva l’intero edificio o solo una sua parte.

In simili situazioni, è prevedibile che l’assemblea si divida tra

  • chi ritiene che il bene serva l’intero condominio, con necessità che tutti diano il loro contributo alla riparazione;
  • chi, all’opposto, ritiene il bene destinato al solo uso da parte di alcune unità, che dovranno quindi essere le uniche a sostenerne le spese.

Qualunque decisione presa dall’assemblea potrebbe quindi essere impugnata dai condomini dissenzienti, con necessità di risolvere il dubbio in sede giudiziaria.

La sentenza n. 13229/2019

La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata su un caso che aveva diviso i giudici nei due gradi di merito, precisando alcune regole per definire meglio la distinzione tra condominio unico e condominio parziale.

Il condominio oggetto del giudizio

Il condominio oggetto di controversia era formato da più edifici adiacenti tra loro, costituenti corpi autonomi separati da giunti tecnici, sovrastati da un camminamento comune.

L’assemblea deliberava dei lavori di rafforzamento di alcuni pilastri portanti, con pagamento posto a carico di tutti i condomini, ritenendo i beni di proprietà comune.

Un condomino impugnava la delibera. Il condomino dissenziente affermava, tra l’altro, che:

  • uno dei pilastri oggetto dei lavori risultava in realtà pilastro portante solo per uno dei tre corpi autonomi;
  • il diverso corpo autonomo dove si trovava l’unità immobiliare del condomino impugnante non fruiva di vantaggi strutturali dall’esecuzione dei lavori sul pilastro in questione;
  • l’atto d’acquisto della sua unità immobiliare dall’originaria cooperativa costruttrice prevedeva, quali beni comuni, i soli porticati al piano terreno, e non menzionava il pilastro oggetto di controversia:
  • il pilastro oggetto dei lavori avrebbe eventualmente avuto solo funzione accessoria (al 50%) di sostegno al camminamento comune sovrastante il complesso condominiale.

Lo svolgimento del giudizio di merito

Il condomino impugnante riteneva che, per quanto sopra, gli oneri della spesa avrebbero essere suddivisi sulla base delle distinte funzioni del pilastro e pertanto:

  • ripartiti tra le sole unità del corpo sostenuto dal pilastro in relazione alla funzione, principale, di sostegno di un corpo autonomo del condominio;
  • ripartiti tra tutte le unità solo per la parte riguardante la funzione, accessoria, di sostegno al camminamento comune.

Il primo grado di giudizio vedeva la vittoria del condomino impugnante.

La Corte di appello tuttavia, ribaltava l’esito e confermava che le spese dei lavori avrebbero dovuto essere ripartite fra tutti i condomini.

L’impugnante ricorreva quindi in Cassazione contro la decisione dei giudici di appello.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte, con sentenza n. 13229/2019

  • rigettava il ricorso,
  • confermava che il pilastro oggetto di controversia doveva essere considerato bene comune a tutti i condomini
  • e confermava la correttezza della ripartizione delle spese approvata dall’assemblea.

Proprietà sulle parti comuni

Il condomino aveva contestato che il pilastro fosse un “bene comune” in quanto non citato nel contratto di compravendita.

La Corte ha però ricordato che le parti di un edificio indicate nell’art. 1117 del codice civile, tra cui “i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari“, sono beni comuni condominiali per natura e comunque si presumono tali.

Non è necessario inserirle in un contratto di acquisto perché su di esse si formi proprietà condominiale; è, all’opposto, necessario escluderle espressamente per evitarne la condominialità.

I limiti al condominio parziale

La Corte ricorda che

  • i pilastri portanti, secondo l’articolo 1117 c.c., si presumono beni comuni condominiali;
  • la suddivisione del condominio in corpi distinti non esclude l’esistenza di beni comuni a tutti i corpi (non la escluderebbe nemmeno l’esistenza di condominii distinti, tra i quali può esistere un rapporto di supercondominio per alcuni beni);
  • la limitazione delle spese ad alcuni condomini prevista dal terzo comma dell’art. 1123 del codice civile si applica solo agli oneri per i beni “destinati a servire una parte dell’intero fabbricato”.

La norma non fa alcun cenno a un rapporto di prevalenza. Il rapporto di condominio parziale, con applicazione del terzo comma dell’art. 1123, sussiste per le parti dell’edificio destinate esclusivamente a servire solo alcune delle unità.

Se un’opera o impianto serve, anche solo in via accessoria, una parte comune -in questo caso il camminamento superiore dell’edificio- il bene va considerato condominiale e le spese per la sua manutenzione e riparazione andranno divise tra tutti i condomini secondo il valore della proprietà, come previsto dal primo comma dell’art. 1123 c.c.

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