Locazioni tra imprenditori – interessi di mora

Marco Strada DiMarco Strada
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La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 5803/2019 si pronuncia su diverse questioni rilevanti nelle locazioni ad uso commerciale.

Un profilo che, pur non risultando decisivo per il giudizio trattato dalla Corte, risulta estremamente rilevante nella prassi di tutti i giorni, riguarda la misura degli interessi di mora nelle locazioni tra imprenditori e professionisti.

Gli interessi di mora nelle transazioni commerciali

Il decreto legislativo n. 231 del 2002, attuativo della direttiva europea n. 35 del 2000, prevede un interesse maggiorato di 8 punti percentuali rispetto al saggio d’interesse aggiornato ogni sei mesi dal Ministro dell’Economia e delle finanze.

La maggiorazione si applica ai ritardi di pagamento nelle “transazioni commerciali”. Il Decreto racchiude in questo concetto tutti i contratti tra “imprese” (o tra imprese e pubbliche amministrazioni) riguardanti “la consegna di merci o la prestazione di servizi” per un prezzo.

“Imprenditore” va inteso nel senso Europeo del termine e quindi ricomprende ogni soggetto esercente un’attività economica, sia imprese che professionisti secondo il diritto Italiano.

Questa premessa è necessaria per affrontare un dubbio che sorge spesso nei casi di morosità in locazioni commerciali: si devono applicare i normali interessi di mora civilistici o quelli maggiorati previsti dal Decreto 231/2002?

La locazione e il decreto legislativo n. 231/2002

Nel rapporto di locazione, il locatore concede il godimento temporaneo di un bene immobile, dietro pagamento di un prezzo (canone) periodico.

Questo tipo di rapporto risulta evidentemente incompatibile con la “consegna di merci”. Guardando alla “prestazione di servizi”, invece, possono sorgere dei dubbi.

Nel nostro ordinamento esiste già una norma che qualifica espressamente la locazione come prestazione di servizi: il DPR 633 del 1972. L’art. 3 del D.P.R. assoggetta la locazione e l’affitto di beni ad IVA proprio in quanto prestazione di servizi.

Per quale ragione, quindi, l’applicazione del Decreto Legislativo n. 231/2002 è dubbia?

Perché, nell’assenza di principi giurisprudenziali consolidati, un orientamento radicato soprattutto nella dottrina e nella prassi escludeva i rapporti di locazione e affitto dal concetto di transazione commerciale.

L’esclusione veniva motivata affermando che la concessione del godimento di un bene non potesse definirsi “prestazione di servizi” e che l’espressa qualificazione operata dal D.P.R. 633 avrebbe valore ai soli fini fiscali.

La locazione tra imprenditori è una transazione commerciale

In realtà, non appaiono sussistere elementi fondati per limitare la portata del D.Lgs. 231/2002.

Bisogna innanzitutto ricordare che il D.Lgs. 231 recepisce una normativa Europea e quindi l’interpretazione dei suoi termini non può essere ancorata solo a criteri elaborati dalla dottrina Italiana, peraltro opposti alla nozione di “servizi” presente nel D.P.R. 633/72.

A sua volta, appare forzato escludere qualunque valore alla definizione presente nel D.P.R. n. 633/72, limitandola al solo piano fiscale. Un testo legislativo può certamente operare delle definizioni “mirate”, diverse dal significato assegnato allo stesso termine in altri ambiti normativi, tuttavia non esistono elementi per affermare che la nozione della locazione come prestazione di servizi debba considerarsi “eccezionale”, coniata appositamente per il regime IVA in deroga al resto dell’ordinamento.

D’altra parte, se un’attività intrinsecamente estranea alla “prestazione di servizi” venisse inserita in tale categoria solamente per assoggettarla alla stessa imposizione, si potrebbe dubitare della legittimità costituzionale della norma ai sensi dell’art. 3 Cost.

Non dobbiamo nemmeno dimenticare che il locatore non si trova in una posizione meramente passiva nel rapporto, avendo l’onere di effettuare alcune opere di manutenzione e in via generale di garantire al conduttore il pacifico godimento del bene, per esempio riparandolo tempestivamente in caso di danni non imputabili a nessuna delle parti. Si tratta di attività necessariamente accessorie al rapporto principale e che risultano perfettamente coerenti con il concetto di “servizi”.

Nemmeno esistono ragioni “di opportunità” per escludere la locazione commerciale dalla maggiorazione degli interessi di mora. Si tratta di un ritardo di pagamento che danneggia chi concede un bene allo stesso modo di chi presta un altro genere di servizio, anche considerando che un locatore “imprenditore” normalmente è dotato di personale dipendente e/o di professionisti per la gestione dei rapporti commerciali, e gravato dei relativi costi.

La sentenza n. 5803 del 2019

Va precisato che la sentenza citata riguardava principalmente il problema del recesso del conduttore imprenditore “per gravi motivi”, al quale verrà dedicato uno specifico contributo.

Tra i motivi di ricorso del conduttore c’era però anche l’applicazione degli interessi previsti dall’art. 231/2002, mentre il rapporto di locazione, a suo dire, non avrebbe potuto definirsi transazione commerciale.

La Corte di Cassazione rigetta questo motivo di ricorso, affermando espressamente che la nozione di transazione commerciale, di ispirazione comunitaria, in assenza di limitazioni dev’essere intesa in senso lato, ricomprendente tutte le prestazioni di servizio, tra cui anche la locazione.

È quindi confermata l’applicazione, nel rapporto di locazione commerciale, degli interessi moratori previsti dal D.Lgs. 231/2002.

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