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La locazione è spesso il modo più semplice per mettere a frutto il proprio patrimonio immobiliare.
È noto che il mancato pagamento dei canoni di locazione consente al proprietario di agire contro l’inquilino attraverso il procedimento di sfratto per morosità.
Ma quali sono, nella prassi, i passaggi per riottenere la disponibilità dell’immobile locato attraverso la via giudiziale? Di seguito, li si riassume in una breve guida che consenta al proprietario di essere informato prima di procedere alla stipula, anche per valutare la richiesta di adeguate garanzie.
Il procedimento di sfratto per morosità
Le cause in materia locatizia, come quelle di diritto del lavoro, sono trattate con un rito accelerato rispetto a quello ordinario. Il procedimento di sfratto per morosità è concepito per definire la controversia con rapidità ancora maggiore rispetto al rito locatizio, purché l’inquilino moroso citato in giudizio non compaia o non contesti la propria morosità.
In questi casi, lo sfratto viene “convalidato”, con cessazione del rapporto di locazione, e viene emesso decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (per il quale il proprietario dovrà anticipare l’imposta di registro) per il pagamento del debito.
Nel caso in cui l’inquilino contesti il diritto del locatore a procedere, ad esempio affermando di avere già pagato quanto dovuto, o che sia lo stesso locatore ad essere inadempiente alle proprie obbligazioni, il procedimento si trasformerà in un giudizio di merito con rito locatizio. A determinate condizioni, sarà comunque possibile riottenere l’immobile senza dover attendere la sentenza conclusiva del giudizio.
La procedura per riottenere la piena disponibilità dell’immobile e permettere una nuova locazione può essere divisa in tre fasi.
I – Intimazione di sfratto per morosità
Il procedimento inizia con atto di citazione. L’udienza dev’essere fissata a non meno di 20 giorni liberi dalla notifica.
All’udienza potrebbero verificarsi diverse ipotesi.
a) L’intimato non compare o non si oppone alla convalida.
In questo caso lo sfratto viene convalidato e viene emesso decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per l’importo richiesto.
Con il provvedimento di convalida, il giudice fissa il termine per la riconsegna dell’immobile al proprietario.
b) L’intimato chiede termine “di grazia” (art. 55 L. 392/78) per saldare il debito.
Nello sfratto per locazioni ad uso abitativo, a seconda delle condizioni dell’inquilino, il giudice può assegnare termine fino a 120 giorni per procedere al pagamento del debito. L’inquilino dovrà pagare anche gli interessi e le spese di giudizio liquidate dal Tribunale.
In caso di mancato pagamento, lo sfratto verrà convalidato e verrà emesso decreto ingiuntivo.
c) L’intimato contesta l’ammontare della somma pretesa.
Se il convenuto contesta solo parzialmente l’importo richiesto dal locatore, il giudice assegna un termine (non superiore a venti giorni) per il pagamento dell’importo non contestato.
In caso di mancato pagamento, lo sfratto verrà convalidato e verrà emesso decreto ingiuntivo per la somma pacifica.
d) L’intimato può opporsi alla convalida dello sfratto.
L’opposizione può avvenire per l’intera somma richiesta o per parte di essa.
Nel caso di opposizione (salva la contestazione parziale sopra anticipata), lo sfratto non potrà essere convalidato e verrà disposto il passaggio a un giudizio di merito locatizio. Un inquilino che formuli opposizione infondata verrà prevedibilmente condannato alle spese del giudizio di merito (evidentemente più pesanti di quello di sfratto), con possibile della condanna al risarcimento dei danni per “lite temeraria”. Tuttavia, esiste il rischio che un inquilino nullatenente o in stato di grave esposizione debitoria potrebbe non curarsi delle ulteriori conseguenze economiche e formulare opposizione al solo fine di ostacolare la procedura.
Per limitare questo rischio, quando l’opposizione non è fondata su prova scritta “il giudice, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio” (art. 665 c.p.c.), così che il proprietario possa rientrare in possesso dell’immobile durante lo svolgimento del giudizio di merito, senza doverne attendere l’esito.
In questo caso, non verrà emesso decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni, per il quale sarà necessario affrontare il giudizio di merito.
II – Il rilascio dell’immobile
a) Spontaneo
Dopo la convalida o l’emissione di ordinanza di rilascio, il conduttore potrebbe procedere al rilascio dell’immobile in via spontanea.
In questo caso, sarà opportuno redigere un verbale di rilascio sottoscritto dalle parti. Nel caso il conduttore non fosse disponibile alla sottoscrizione di un verbale, è opportuno ricevere le chiavi alla presenza di testimoni e visitare tempestivamente l’immobile rilasciato, per verificare eventuali danni.
b) Coattivo
Nel caso in cui l’inquilino non fosse disponibile a rilasciare spontaneamente l’immobile, dovrà essere notificato il titolo esecutivo e formulato precetto per rilascio.
Successivamente al termine di dieci giorni dalla notifica del precetto, sarà necessario instaurare procedimento esecutivo per il rilascio.
La data del rilascio verrà fissata dall’ufficio notifiche ed esecuzioni competente. Al giorno fissato (del quale dovrà essere notificato avviso all’inquilino), l’ufficiale giudiziario si presenterà presso l’immobile per reimmettere il proprietario nel possesso del bene.
III – La liberazione dei beni del conduttore
a) l’intimazione
a.1) Se, durante il rilascio a mezzo dell’ufficiale giudiziario, vengono rinvenuti beni del conduttore, l’ufficiale giudiziario intima all’inquilino di procedere alla liberazione dell’immobile dai beni di sua proprietà e gli assegna un termine per adempiere. L’immobile viene comunque restituito al proprietario, con il quale andranno concordate le modalità per lo sgombero.
a.2) Se l’inquilino non è presente durante l’accesso dell’ufficiale giudiziario per la reimmissione del proprietario nel possesso dell’immobile, l’intimazione dev’essere notificata al conduttore, eventualmente -se non risulta possibile conoscerne un nuovo domicilio o residenza- attraverso la notifica a persona irreperibile.
b) il mancato sgombero
Se l’inquilino non provvede spontaneamente allo sgombero, è necessaria nuova istanza affinché l’ufficiale giudiziario provveda a una stima dei beni rimasti nell’immobile.
b.1) Se appare evidente che un tentativo di vendita non avrebbe utilità, l’ufficiale giudiziario dispone lo smaltimento o la distruzione.
b.2) Se il valore dei beni appare superiore alle spese di custodia e asporto, viene disposta la nomina di un custode incaricato di trasportare i beni altrove per la loro vendita.
IV – Le spese dell’esecuzione
Con la reimmissione nel possesso e la liberazione dai beni del conduttore, il proprietario ottiene nuovamente la piena disponibilità del bene locato.
Le spese del procedimento esecutivo (diritti di UNEP e cancelleria e spese legali), anticipate dal proprietario, potranno comunque essere richieste all’inquilino sfrattato, richiedendo al Tribunale la loro liquidazione.
Verrà quindi emesso un decreto, costituente titolo esecutivo, che si affiancherà all’eventuale decreto ingiuntivo già emesso e consentirà di agire in via esecutiva sui beni e crediti del debitore (ad esempio, con pignoramento di conto corrente o di quota dello stipendio).